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北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，6月北京二手房網(wǎng)簽量14987套，環(huán)比5月上漲11.99%，同比上漲29.12%。6月份的二手房成交量，創(chuàng)下自去年3月以來(lái)15個(gè)月的新高。

(資料圖)

逼近1.5萬(wàn)套的成交量，可以說(shuō)切實(shí)給北京樓市帶來(lái)一點(diǎn)溫度。往年，一般樓市在3月“小陽(yáng)春”后，成交會(huì)出現(xiàn)慣性下滑，但今年北京樓市在6月再現(xiàn)高成交，政策組合拳的效果顯而易見。

但這能代表北京樓市徹底回溫、拐點(diǎn)來(lái)臨嗎？業(yè)內(nèi)專家及一線人員另有看法。有專家表示，目前北京的二手房市場(chǎng)，只能說(shuō)止住下探、初步穩(wěn)定，進(jìn)入了供需雙方“價(jià)格拉鋸”的新階段，只有單月成交持續(xù)保持在1.5萬(wàn)套以上、且掛牌量明顯下降后，才能說(shuō)市場(chǎng)已真正回暖。

“熱門房源3天帶看100次”

臨近六月底時(shí)，北京悄然官宣樓市“大招”，降低了買房首付比例、貸款利率。

據(jù)當(dāng)?shù)?6日所發(fā)政策，北京首套房貸最低首付比例從此前的30%、調(diào)整至20%，二套房則按照五環(huán)內(nèi)和五環(huán)外劃分，最低首付比例分別為35%和30%。

貸款利率方面，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整，5年期以上房貸利率下限為3.5%。購(gòu)買第二套住房的，如果所購(gòu)房屋位于五環(huán)以內(nèi)，5年期以上房貸利率下限為3.9%；如果所購(gòu)房屋位于五環(huán)以外，5年期以上房貸利率下限調(diào)整為3.7%。

“北京本次政策寬松適時(shí)，且力度符合預(yù)期。”天風(fēng)證券表示，降首付及利率，利好此前等待政策跟進(jìn)的觀望需求集中釋放。更強(qiáng)需求支撐下，北京基本面彈性空間更大，對(duì)其他城市同樣具有引領(lǐng)作用。

雖然政策落地晚于上海、深圳等一線城市，但在此前，北京實(shí)際上已“小步快跑”多次調(diào)整。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，從2023年9月開始，北京已經(jīng)累計(jì)發(fā)布了9次政策。“北京作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最穩(wěn)定，政策力度最高的城市，2017年開始的調(diào)控政策抑制了市場(chǎng)非理性上漲，基本做到‘房住不炒’,但過(guò)于嚴(yán)格的政策也誤傷了部分真實(shí)的購(gòu)房自住需求。”

因此，在本次政策出臺(tái)前，北京樓市已開始出現(xiàn)變動(dòng)，部分需求在政策加碼中等待入場(chǎng)。6月成交數(shù)據(jù)的出爐，進(jìn)一步印證了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)溫度正逐步走熱。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，6月北京新建商品住宅成交約40萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約10%。供應(yīng)方面，6月新批上市面積約30萬(wàn)方，環(huán)比基本持平；價(jià)格方面環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，跌幅0.11%，同比上漲1.64%。

二手房方面，當(dāng)月網(wǎng)簽量達(dá)到14987套，環(huán)比上漲11.99%，同比也實(shí)現(xiàn)29.12%的上漲。其中，6月24日 ～6月30日，北京二手商品住宅成交套數(shù)4371套，新政后27日～30日成交達(dá)到3232套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，6月最后一個(gè)周末，北京二手房住宅網(wǎng)簽出現(xiàn)高成交，主要是部分之前的網(wǎng)簽為了符合新政策、重新網(wǎng)簽。在系列政策影響下，市場(chǎng)延續(xù)了小陽(yáng)春。這也是多年來(lái)第一次出現(xiàn)3月市場(chǎng)學(xué)區(qū)房小高峰后，6月、5月成交環(huán)比4月持續(xù)環(huán)比上漲。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，6月北京二手房成交量增長(zhǎng)，一方面是前期房?jī)r(jià)下降、以價(jià)換量的結(jié)果，另一方面是受到430北京新政和517央行新政利好，對(duì)市場(chǎng)各方預(yù)期產(chǎn)生了影響。雖然26日才落地最近新政，但市場(chǎng)對(duì)首付和利率的降低已有預(yù)期，自5月下半月開始，成交量已在穩(wěn)定上行。

不過(guò)，6月更大力度新政的出臺(tái)，還是對(duì)市場(chǎng)有不小的刺激，從一線房源帶看量便可見一斑。

記者在貝殼找房平臺(tái)看到，北京海淀某小區(qū)，6月末掛牌了兩套房源，其中一套面積92平方米、掛牌價(jià)1050萬(wàn)元，每平米單價(jià)超十萬(wàn)元。平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，該房源掛牌后僅3天時(shí)間，已經(jīng)有100次帶看。

負(fù)責(zé)該房源銷售的中介表示，該小區(qū)所在片區(qū)較為優(yōu)質(zhì)，位于海淀區(qū)的東南部，附近有多所知名高校、科技公司，屬于交付不久的次新盤，很多業(yè)主都在等這個(gè)小區(qū)放出房源。“業(yè)主比較誠(chéng)心賣，掛牌均價(jià)較小區(qū)其他房源低，因此帶看量較大，新政也有部分影響。”

持續(xù)性有待觀察

熱門房源帶看量高企、二手房成交攀升，是否代表北京樓市已迎來(lái)拐點(diǎn)？對(duì)此業(yè)界態(tài)度較為保守。

“目前市場(chǎng)整體比較平穩(wěn)，現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)的大多是剛需買房者，或者已經(jīng)觀望許久的潛在需求。”多位當(dāng)?shù)刂薪榫硎荆敬涡抡?duì)市場(chǎng)影響到底會(huì)有多大，目前還需要觀察。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)記者表示，判斷北京市場(chǎng)熱度有幾個(gè)維度。一是成交量，單月1.5萬(wàn)套以上持續(xù)三到五個(gè)月時(shí)間，表明市場(chǎng)進(jìn)入正向軌道，購(gòu)房需求開始得到激活。二是市場(chǎng)供應(yīng)量，即二手房掛牌量，現(xiàn)在鏈家內(nèi)網(wǎng)掛牌量在16萬(wàn)套以上，相比曾經(jīng)的8到10萬(wàn)套，還有很長(zhǎng)去化周期要走。

此外，從房?jī)r(jià)水平看，目前北京市場(chǎng)上，即便是個(gè)別板塊的分化式上漲也暫未出現(xiàn)，整體重新回到“普漲”不太現(xiàn)實(shí)，只是來(lái)到了供需雙方價(jià)格博弈、平衡穩(wěn)定的新階段。“接下來(lái)，如果成交量進(jìn)一步升溫，掛牌房源量進(jìn)一步減少，市場(chǎng)才有可能恢復(fù)漲跌有序的狀態(tài)。”

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，目前北京二手房?jī)r(jià)格仍處在博弈階段。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月北京二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.90%，跌幅較上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌6.44%。房天下研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月北京二手房掛牌均價(jià)為60686元/平方米，環(huán)比下跌1.24%。

“現(xiàn)在北京二手房市場(chǎng)，只能說(shuō)初步穩(wěn)定，進(jìn)入供需雙方價(jià)格拉鋸戰(zhàn)的狀態(tài)。”郭毅表示，只有等后續(xù)掛牌量恢復(fù)到10萬(wàn)套左右，整體市場(chǎng)才有可能出現(xiàn)新的量?jī)r(jià)變化，出現(xiàn)真正意義上的回暖。

京房字表示，因?yàn)榫W(wǎng)簽具有滯后性，6月份北京二手房網(wǎng)簽量會(huì)比5月還高，其實(shí)早有預(yù)料，6月網(wǎng)簽的大多是5月甚至更早時(shí)間的二手房交易。“北京二手房月成交量在1.2萬(wàn)套到1.7萬(wàn)套之間，屬于市場(chǎng)比較正常的狀態(tài)，如果高于該數(shù)值、特別是高于2萬(wàn)套時(shí)，才可定義為市場(chǎng)比較熱。”

值得注意的是，當(dāng)前北京市場(chǎng)也出現(xiàn)了其他積極變化。張大偉表示，一方面，北京整體二手房掛牌量從4月底的17.2萬(wàn)套，降到現(xiàn)在的16萬(wàn)套左右，代表市場(chǎng)搶跑的明顯減少；另一方面，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格止跌現(xiàn)象，預(yù)計(jì)7月份市場(chǎng)成交還有望維持在高位。

一位當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V記者，目前自己經(jīng)手的二手房交易中，確實(shí)有個(gè)別業(yè)主對(duì)后市信心較強(qiáng)，比如同小區(qū)其他房源報(bào)價(jià)410萬(wàn)，少部分業(yè)主報(bào)價(jià)450萬(wàn)，雖然差額不算太大，但業(yè)主議價(jià)空間縮小，不愿再接受購(gòu)房者大幅度砍價(jià)。更多業(yè)主則預(yù)期平穩(wěn)，如果報(bào)價(jià)依據(jù)市場(chǎng)行情來(lái)，則比較容易出售。

新房的整體行情則不如二手房。目前，北京新房市場(chǎng)仍有大量“特價(jià)房”存在，尤其是在南城區(qū)域，各項(xiàng)目為搶收仍在打價(jià)格戰(zhàn)，并且有從南四環(huán)向內(nèi)環(huán)蔓延的趨勢(shì)，有樓盤均價(jià)降幅超過(guò)兩成。

張大偉認(rèn)為，從政策力度看，北京626政策力度不如上海，市場(chǎng)成交量的變化預(yù)計(jì)會(huì)低于上海。整體看，作為全國(guó)樓市調(diào)控的標(biāo)桿，北京在過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直平穩(wěn)，在市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)變化的情況下，針對(duì)前期過(guò)嚴(yán)的政策進(jìn)行微調(diào)，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定。