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收并購(gòu)熱潮退去，物業(yè)管理行業(yè)正發(fā)生新的變化。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，作為物企擴(kuò)規(guī)模的重要渠道，上市物企收并購(gòu)正明顯降速，2022年上市物企累計(jì)披露31起并購(gòu)，交易金額約為106.3億元，較2021年交易金額縮減70.8%；今年前5個(gè)月，上市物企披露的收并購(gòu)交易金額不足3.6億元，相較去年同期的超70億元明顯下滑。去年以來(lái)，新大正、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍商業(yè)、金科服務(wù)等多家上市物企叫停此前發(fā)布的收并購(gòu)計(jì)劃，大宗收并購(gòu)愈發(fā)少見。

收并購(gòu)降速同時(shí)，通過引入外部投資、調(diào)整董事會(huì)架構(gòu)等，多家上市物企還在進(jìn)一步擺脫關(guān)聯(lián)方依賴，謀求獨(dú)立發(fā)展。第三方市場(chǎng)拓展、承接關(guān)聯(lián)方、收并購(gòu)是物管企業(yè)擴(kuò)規(guī)模的重要渠道，多方因素影響下，近來(lái)這些渠道都在告別此前的快速增長(zhǎng)階段，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模增速放緩，正逐步進(jìn)入高質(zhì)增長(zhǎng)時(shí)代。

【資料圖】

多位受訪分析人士表示，在收并購(gòu)降速以及謀求獨(dú)立發(fā)展等因素影響下，上市物企高速拓規(guī)模受到較大影響，將倒逼企業(yè)綜合提升自身經(jīng)營(yíng)能力，建立完善的財(cái)務(wù)管理體系，提升企業(yè)的專業(yè)能力和管理水平等。

“前兩年的收并購(gòu)熱潮導(dǎo)致效果不好，部分企業(yè)雖然完成了并購(gòu)，但并未成功整合和運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升?！眳f(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)下，企業(yè)對(duì)并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)和收益進(jìn)行重新評(píng)估，選擇更為審慎，在同行業(yè)收購(gòu)動(dòng)力不足的情況下，企業(yè)會(huì)考慮通過引入外部投資和調(diào)整董事會(huì)架構(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)獨(dú)立發(fā)展，而非通過收并購(gòu)擴(kuò)大規(guī)模。

交易減少

物企上市潮與并購(gòu)潮是此前行業(yè)高頻詞，多位分析人士指出，此前物企并購(gòu)潮與行業(yè)發(fā)展階段以及企業(yè)拓展規(guī)模訴求等方面因素有關(guān)。

“物業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)中的高毛利板塊之一，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長(zhǎng)袁帥認(rèn)為，前些年物業(yè)行業(yè)對(duì)并購(gòu)保持熱衷，主要原因是行業(yè)的市場(chǎng)格局仍較為分散且競(jìng)爭(zhēng)較大，擴(kuò)規(guī)模、提高市場(chǎng)占有率，仍是物企重要的訴求之一，同時(shí)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是物企營(yíng)收主要來(lái)源，管理規(guī)模是影響企業(yè)收益的重要指標(biāo)，而收并購(gòu)是企業(yè)快速提高管理規(guī)模的重要方式。

“此前物企‘現(xiàn)金奶?！约胺康禺a(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型等特性加持下，疊加提升居民居住生活服務(wù)配套政策支持與市場(chǎng)環(huán)境等因素，導(dǎo)致物企并購(gòu)在前幾年頗為熱鬧?！睆V東住房政策研究中心研究員李宇嘉則認(rèn)為，近年來(lái)市場(chǎng)環(huán)境變化下，資本市場(chǎng)明顯冷靜了許多，物企對(duì)收并購(gòu)態(tài)度也趨向謹(jǐn)慎。

但自2022年以來(lái)，上市物企聲勢(shì)浩大的并購(gòu)潮已漸成歷史。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上市物企累計(jì)并購(gòu)31項(xiàng)，交易金額約為106.3億元；2021年，上市物企披露77項(xiàng)收購(gòu)事件，累計(jì)披露金額362.5億元，相比之下，2022年上市物企并購(gòu)交易金額已較2021年縮減70.8%。

今年前5個(gè)月，上市物企共披露6筆收并購(gòu)事件，涉及交易金額不足3.6億元。而在去年同期，上市物企披露的收并購(gòu)案例涉及交易金額超70億元，再上一年同期則超100億元。

同時(shí)，上市物企叫停此前發(fā)布的收并購(gòu)計(jì)劃也時(shí)有發(fā)生。不久前，新大正發(fā)布公告稱終止此前發(fā)布的近8億元的股權(quán)收購(gòu)計(jì)劃；再之前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍商業(yè)、金科服務(wù)、世茂服務(wù)等多家上市物企也曾相繼叫停此前發(fā)布的收并購(gòu)計(jì)劃。

此外，上市物企收購(gòu)目標(biāo)愈發(fā)明晰，今年來(lái)上市物企披露的收并購(gòu)事件中，大宗交易已較為少見。在宣布終止上述近8億元收購(gòu)計(jì)劃后，新大正轉(zhuǎn)而收購(gòu)了兩家市政環(huán)衛(wèi)公司，總交易金額約0.72億元。

“從收購(gòu)事件來(lái)看，2022年上市物企的收并購(gòu)案例以強(qiáng)化多元業(yè)態(tài)業(yè)務(wù)能力及業(yè)務(wù)規(guī)模有質(zhì)增長(zhǎng)為主，趨于理性?！敝兄秆芯吭何飿I(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟指出，2022年，物管行業(yè)單項(xiàng)并購(gòu)金額超過10億元的案例只有4宗，大宗交易明顯減少，且交易趨于理性。

質(zhì)量時(shí)代

收并購(gòu)降速以及謀求獨(dú)立發(fā)展背景下，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模增速正在放緩。

“物業(yè)管理行業(yè)如火如荼的并購(gòu)市場(chǎng)熱度驟然下降，企業(yè)高速拓規(guī)模受到較大影響?！敝兄秆芯吭悍矫娣治稣J(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變化等因素影響下，物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模增速放緩，正逐漸開啟穩(wěn)步拓展、高質(zhì)增長(zhǎng)的時(shí)代。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，百?gòu)?qiáng)物企管理面積均值為6400.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個(gè)百分點(diǎn)；合約面積均值增至8574.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.59%，也呈現(xiàn)出明顯的放緩跡象。

中指研究院方面分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變化等因素影響下，物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模增速放緩，已經(jīng)告別高速增長(zhǎng)時(shí)代，“規(guī)模為王”的高速擴(kuò)張戰(zhàn)略不再成為市場(chǎng)主流，物企并購(gòu)愈加審慎，同時(shí)正謀求獨(dú)立化發(fā)展，更加重視品牌建設(shè)以及創(chuàng)新服務(wù)理念、服務(wù)對(duì)象及服務(wù)模式等。

實(shí)際上，2022年上半年物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模增速已出現(xiàn)放緩跡象。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，港股上市物企在管面積均值約1.16億平方米，同比增長(zhǎng)26.98%；合約面積均值約1.77億平方米，同比增長(zhǎng)16.61%。上一年同期港股上市物企在管面積、合約面積同比增速分別為38%、27%；2021年全年港股上市物企的在管面積、合約面積同比增速則分別為44.3%、37.6%。

克而瑞物管數(shù)據(jù)也顯示，2021年，上市物企在管面積同比增速為47.84%，2022年上半年，這一增速已降到29.44%；營(yíng)收同比增速也從2021年的44%降到了2022年上半年的27.9%。

“隨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷演變，未來(lái)企業(yè)擴(kuò)規(guī)模仍將持續(xù)，但行業(yè)整體增速將有所放緩?！迸跃暾J(rèn)為，今年物企可能將聚焦于服務(wù)品質(zhì)提升、單盤盈利能力建設(shè)和品牌價(jià)值提升三大維度實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的提質(zhì)增效，同時(shí)收并購(gòu)主體相互認(rèn)識(shí)更加深刻，并購(gòu)更謹(jǐn)慎，性價(jià)比、業(yè)務(wù)的協(xié)同性、布局的互補(bǔ)性、投后管理和長(zhǎng)期盈利能力等多個(gè)方面都被考慮在內(nèi)，整體趨于理性。

“上市物業(yè)企業(yè)要擺脫關(guān)聯(lián)方依賴，需要在多個(gè)方面提升能力?！秉S立沖認(rèn)為，物企謀求獨(dú)立發(fā)展，首先要建立完善的財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制和預(yù)警，確保企業(yè)的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。其次在戰(zhàn)略規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)管理方面，需要提升企業(yè)的專業(yè)能力和管理水平，以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)和行業(yè)的了解，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)模式，以適應(yīng)市場(chǎng)變化和客戶需求；并要加強(qiáng)管理和技術(shù)人才引進(jìn)、培養(yǎng)和管理，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)新能力。

（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）