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10月20日，為進一步拓寬基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點資產范圍，證監(jiān)會發(fā)布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，自發(fā)布之日起施行。

僅不到一周，國內首批消費基礎設施公募REITs即完成申報，意味著首批消費基礎設施公募REITs項目已箭在弦上。

10月26日，證監(jiān)會和滬深交易所官網顯示，共4只消費基礎設施公募REITs產品已正式提交申報材料，項目狀態(tài)顯示為已受理，資產類型包括購物中心、社區(qū)商業(yè)等。首批消費基礎設施公募REITs中，華夏基金擔任基金管理人的產品共2只，包括華夏華潤商業(yè)REIT和華夏金茂購物中心REIT，另有中金基金管理的中金印力消費REIT，嘉實基金管理的嘉實物美消費REIT。

【資料圖】

多位REITs業(yè)內人士表示，首批消費基礎設施公募REITs的申報，使得公募服務實體產業(yè)與國家戰(zhàn)略方向進一步擴容，為落實國家“擴大內需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉型升級提供了創(chuàng)新示范效應。納入消費基礎設施后，公募REITs將進一步成為金融服務實體經濟高質量發(fā)展的創(chuàng)新工具和重要載體。

首批消費基礎設施公募REITs落地

項目底層資產特色鮮明

消費基礎設施作為承接居民消費行為、釋放居民消費潛力的物質空間載體，具備服務民生的公共屬性，在擴大內需、促進消費等方面發(fā)揮著重要的積極作用。發(fā)行消費基礎設施公募REITs是踐行國家關于加快新型消費發(fā)展、恢復和擴大消費的重大舉措。

作為一種新型的產權類公募REITs底層資產，消費基礎設施與工業(yè)廠房、倉儲物流、租賃住房和產業(yè)園區(qū)等有許多區(qū)別?！秶野l(fā)展改革委關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》(發(fā)改投資〔2023〕236號)中強調，消費基礎設施項目的范圍為“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。”

根據(jù)已披露的信息，首批消費基礎設施公募REITs的底層資產包括購物中心、社區(qū)商業(yè)等，原始權益人包括華潤、金茂、印力、物美，均為我國頭部消費基礎設施領域的參與者，旗下資產類型豐富，位于一、二線城市的資產較多。首批項目原始權益人的優(yōu)質，也表明頭部企業(yè)對消費基礎設施公募REITs的積極態(tài)度。

據(jù)了解，首批消費基礎設施公募REITs堅決落實“房住不炒”要求，部分項目構建了有效隔離機制，在機構、人員、財務、資產和業(yè)務等方面均獨立于住宅開發(fā)主體，實現(xiàn)回收資金封閉管理，能夠確保消費基礎設施公募REIT行穩(wěn)致遠，防范資金變相流入商品住宅開發(fā)領域，為消費基礎設施公募REITs的發(fā)展提供了積極保障。

積極服務國家發(fā)展戰(zhàn)略

構建盤活優(yōu)質存量消費基礎設施新模式

我國消費基礎設施行業(yè)市場化程度高、參與主體多元、存量資產可觀。以購物中心為例，我國已形成了體量巨大的存量購物中心。根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2022年末，我國存量購物中心數(shù)量超過5,500家，體量超過5.00億平方米。但是，消費基礎設施項目投資周期長、初始投資成本高，新增投資缺口大，亟需補充資本金，消費基礎設施公募REITs則提供了很好的解決方案。

華夏基金基礎設施與不動產業(yè)務部表示，消費基礎設施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。消費基礎設施公募REITs可盤活優(yōu)質的消費類基礎設施存量資產，讓公募服務實體產業(yè)與國家戰(zhàn)略的能力得到更充分的發(fā)揮。更重要的是，消費基礎設施公募REITs的亮相，有望為整個消費基礎設施行業(yè)在“擴大內需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉型升級，提供具有重大創(chuàng)新意義和示范效應的綜合解決方案。

具體看來，消費基礎設施公募REITs的成功發(fā)行將促進消費基礎設施再投資，鼓勵更多的社會資本參與消費基礎設施的投資，增加市場供給，為居民消費提供更多、更便利、更優(yōu)質的消費場景、提升消費條件，優(yōu)化商業(yè)網點布局。供給側的優(yōu)化，驅動需求側的擴大，也是實施中央經濟工作會議關于“把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置”的具體舉措，是對國家相關政策號召的貫徹落實，將為各類社會資本參與消費基礎設施投資提供良好典范。

某消費基礎設施公募REITs的原始權益人表示，消費基礎設施公募REIT能夠為打通“投融建管退”的全鏈條，提供盤活存量資產的金融工具，優(yōu)化資本結構，同時可利用資本市場的定價功能，發(fā)現(xiàn)持有型資產的商業(yè)價值，幫助企業(yè)回收資金用于新項目的建設和已有項目的升級改造，進入良性發(fā)展循環(huán)。

從更長期視角來看，公募REITs的擴募機制亦有利于將消費基礎設施項目源源不斷地裝入消費基礎設施公募REITs，回收資金繼續(xù)用于新項目的再投資，形成良性循環(huán)，提高行業(yè)資產周轉率，做大資產規(guī)模，為全社會供應高品質的消費場所，具備重要的推廣價值。

進一步激發(fā)市場活力

推動公募REITs市場高質量發(fā)展

目前，我國公募REITs已發(fā)行近30只產品，資產類型涵蓋生態(tài)環(huán)保、能源基礎設施、交通基礎設施、保障性租賃住房、園區(qū)基礎設施、倉儲物流等多種類型。首批消費基礎設施REITs的申報，預示著我國公募REITs底層資產將進一步擴容。

華夏基金基礎設施與不動產業(yè)務部表示，消費基礎設施與人民生活息息相關，人民對消費基礎設施的認知更親切，投資人的認可度更高，消費基礎設施項目對管理人的主動管理能力也要求更高，資產想象空間和增長潛力一般也會更大。在當前公募REITs持續(xù)擴容的背景下，發(fā)行消費基礎設施公募REITs有望充分激發(fā)公募REITs市場的活力。

同時，發(fā)行消費基礎設施公募REITs，可與資本市場共享消費基礎設施投資價值，通過管理人對消費基礎設施持續(xù)、靈活和高效的主動運營管理，為公募REITs市場提供具有韌性的產品，鞏固公募REITs市場繁榮，推動公募REITs市場快速發(fā)展。

華夏基金表示未來將持續(xù)通過豐富的公募REITs管理經驗和成熟的基礎設施項目運營經驗，最大化發(fā)揮基金管理人的運管能力，穩(wěn)定釋放優(yōu)質資產價值，助力公募REITs市場健康發(fā)展。