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3月份通常是樓市一年當(dāng)中首個(gè)交易旺季，俗稱“小陽(yáng)春”。今年樓市“小陽(yáng)春”有所提前，記者從多個(gè)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)了解到，自春節(jié)假期結(jié)束以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳、杭州等熱門(mén)城市樓市回暖態(tài)勢(shì)表現(xiàn)優(yōu)于去年同期，“小陽(yáng)春”行情初現(xiàn)。

熱點(diǎn)城市回暖

數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至2月份，新建商品房銷售面積和銷售額同比降幅分別比上年全年收窄了7.8個(gè)和14.5個(gè)百分點(diǎn)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，1月份至2月份新建商品房銷售面積和銷售額同比分別增長(zhǎng)1.3%和7.1%。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份，北京二手房網(wǎng)簽11876套，環(huán)比下降4.8%，同比上漲87.6%。北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，3月1日至11日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為5541套，工作日日均網(wǎng)簽量在700套左右，比春節(jié)前增長(zhǎng)7%左右。

“今年‘小陽(yáng)春’主要還是因?yàn)槿雽W(xué)需求疊加春節(jié)后部分改善需求。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在去年一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的政策作用下，樓市出現(xiàn)積極變化。

“北京鏈家春節(jié)后帶看量、成交量和新增房客源量均較節(jié)前顯著增長(zhǎng)。”北京鏈家相關(guān)人員表示，與去年同期相比，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)氛圍相對(duì)平和，一方面得益于政策環(huán)境持續(xù)改善，購(gòu)房門(mén)檻和各類資金成本顯著降低；另一方面價(jià)格止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)延續(xù)，買賣雙方都比較理性。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份，上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交54.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)83%；二手住宅成交14982套，同比增長(zhǎng)127%。3月1日至10日，新建商品住宅網(wǎng)簽成交24.10萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)68%。3月1日至9日，二手房成交8519套，同比增長(zhǎng)57%。

上海鏈家相關(guān)人員表示，春節(jié)后，上海房產(chǎn)成交恢復(fù)勢(shì)頭強(qiáng)勁，帶看量持續(xù)增長(zhǎng)，周度帶看量較節(jié)前增長(zhǎng)了近20%，市場(chǎng)需求活躍。

其他熱門(mén)城市房地產(chǎn)交易同樣有回暖跡象。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2月份，深圳新建商品住宅網(wǎng)簽成交25.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)98%；二手住宅成交3677套，同比增長(zhǎng)106%。3月1日至10日，新建商品住宅網(wǎng)簽成交11.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38%；二手住宅成交1745套，同比增長(zhǎng)68%。

2月份，廣州新建商品住宅網(wǎng)簽成交36.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39%。3月1日至10日，新建商品住宅網(wǎng)簽成交17.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%。

2月份，杭州新建商品住宅網(wǎng)簽成交32.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35%；二手住宅成交4714套，同比增長(zhǎng)221%。3月1日至10日，新建商品住宅網(wǎng)簽成交21.39萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)205%；二手住宅成交3226套，同比增長(zhǎng)126%。

總體來(lái)看，春節(jié)后，全國(guó)多個(gè)熱門(mén)城市樓市回暖態(tài)勢(shì)表現(xiàn)優(yōu)于去年同期。58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，目前不少城市已處于“小陽(yáng)春”行情，一線城市以及杭州、成都、西安等熱門(mén)城市，不但線上看房熱度提升，近期的二手房成交量也進(jìn)一步增多。

樓市交易分化

值得注意的是，雖然部分熱門(mén)城市“小陽(yáng)春”已來(lái)，但城市分化、板塊分化依舊存在。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，今年的《政府工作報(bào)告》把“穩(wěn)住樓市股市”寫(xiě)進(jìn)總體要求，并再次強(qiáng)調(diào)要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，為市場(chǎng)傳遞信心，疊加3月傳統(tǒng)營(yíng)銷季到來(lái)，項(xiàng)目推盤(pán)增加，預(yù)計(jì)核心城市新房銷售有望繼續(xù)回穩(wěn)，但城市之間、城市內(nèi)部板塊之間分化行情或?qū)⒀永m(xù)。

“北京樓市分化仍在持續(xù)。50%左右的二手房已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的價(jià)格上升，但部分房源還在探底過(guò)程中。”張大偉表示，新房的分化更加明顯，“好房子”的供應(yīng)預(yù)期影響了新房的價(jià)格，部分郊區(qū)房源在春節(jié)后出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整、加大促銷的情況。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州“小陽(yáng)春”的驅(qū)動(dòng)因素主要是去年中心區(qū)改善盤(pán)銷售較熱，部分板塊存在供應(yīng)缺口，一季度開(kāi)發(fā)商沖開(kāi)門(mén)紅，加大中心區(qū)項(xiàng)目供應(yīng)，新房源占比70%，且在渠道、折扣方面加大力度，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，也有2%至5%的折扣優(yōu)惠，產(chǎn)生“高性價(jià)比”的市場(chǎng)印象。另外，從去年四季度到今年2月份，二手房剛需型戶型交易增長(zhǎng)幅度大，將會(huì)帶動(dòng)“賣一買一”的改善型需求增長(zhǎng)。

此外，預(yù)計(jì)3月份廣州將有多個(gè)“高使用新規(guī)”項(xiàng)目亮相，具有高得房率、低公攤、戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，全新盤(pán)貨量超七成，主要來(lái)自中心區(qū)及近郊，全新的供給將驅(qū)動(dòng)需求。

“政策寬松、需求釋放和土地市場(chǎng)活躍是‘小陽(yáng)春’主要驅(qū)動(dòng)力。后續(xù)政策將以降低購(gòu)房成本、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)，推動(dòng)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)。”張波認(rèn)為，后續(xù)更多中小城市會(huì)在需求側(cè)持續(xù)發(fā)力，尤其是公積金層面，通過(guò)擴(kuò)大繳存范圍、支持跨城貸款、代際互助等，增強(qiáng)購(gòu)房支持力度。

從全國(guó)層面來(lái)看，城市分化會(huì)是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要特征。中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，對(duì)于核心一二線城市，在多重有利因素支持下，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)有望逐漸企穩(wěn)。從銷售來(lái)看，隨著核心城市繼續(xù)放開(kāi)限制性政策，市場(chǎng)預(yù)期和信心將得到進(jìn)一步提振，預(yù)計(jì)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量將逐漸筑底恢復(fù)。而對(duì)于人口持續(xù)流出的部分城市，預(yù)計(jì)短期房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)仍難以恢復(fù)。

釋放改善型需求

今年的《政府工作報(bào)告》提出，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。而首次被寫(xiě)進(jìn)《政府工作報(bào)告》的“好房子”，也將成為今年樓市的關(guān)鍵詞。

在全國(guó)兩會(huì)期間舉行的記者會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，人民群眾的住房需求，正在從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，建設(shè)“好房子”直接關(guān)系到人民群眾的獲得感、幸福感。據(jù)介紹，近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在組織編制“好房子”建設(shè)指南，也在修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中一項(xiàng)就是把住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米。

李宇嘉認(rèn)為，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)即將落地，將帶動(dòng)新一輪改善型需求釋放。

《政府工作報(bào)告》提出，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

“隨著新一輪城中村改造提速，專項(xiàng)債券可以用作項(xiàng)目資本金、拆遷安置投入，資金平衡模式從單一項(xiàng)目轉(zhuǎn)向片區(qū)統(tǒng)籌平衡，同時(shí)啟動(dòng)‘房票’安置，不僅有望消化部分新建商品房庫(kù)存，從而緩解供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，還能在釋放庫(kù)存后激發(fā)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、拿地的積極性。”李宇嘉說(shuō)。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至目前，湖南、吉林、浙江等多個(gè)省份已發(fā)布運(yùn)用專項(xiàng)債收儲(chǔ)的公示信息與征集公告。2025年2月，廣東省已率先發(fā)行專項(xiàng)債用于收購(gòu)存量閑置土地。

曹晶晶表示，短期來(lái)看，盤(pán)活閑置存量土地將是2025年促進(jìn)投資開(kāi)工“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵舉措，只有投資開(kāi)工恢復(fù)，才能增加市場(chǎng)有效供應(yīng)，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新的循環(huán)。

今年1月份至2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10720億元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資8056億元，下降9.2%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。從土拍端來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日至3月10日，300城住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)19.5%，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)加快帶動(dòng)土地市場(chǎng)出讓金回升，且上海、杭州、成都多宗地塊競(jìng)拍出高溢價(jià)，房企進(jìn)一步聚焦一線和熱門(mén)二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊。

住房是極為重要的消費(fèi)場(chǎng)景，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，經(jīng)過(guò)2022年至2024年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入新平衡周期，一線城市如北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)已現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，成交量也有顯著增長(zhǎng)。新一輪政策措施的落地實(shí)施，將有效帶動(dòng)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。