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每年的板塊輪動(dòng)有代表，每年的板塊內(nèi)卷也有經(jīng)典！

從前年的集新未來(lái)社區(qū)三雄鼎立，到去年的浙南科技城五虎之爭(zhēng)，而今年內(nèi)卷之王的獎(jiǎng)狀毫無(wú)疑問給到濱江CBD的三大盤！

(資料圖)

自上半年以來(lái)，這三個(gè)豪宅項(xiàng)目陸續(xù)的開盤、加推、實(shí)景示范區(qū)開放等等這些節(jié)奏密集緊湊。恨不得把衣服全脫了快點(diǎn)讓土豪們上，只是步子跑這么快、邁這么大，會(huì)不會(huì)扯著蛋我不知道，但可能會(huì)把土豪們扯擰巴了。

就像近日，華潤(rùn)瑞府也開放了實(shí)景大門+會(huì)所區(qū)，有多豪且不論.

但司馬昭之心路人皆知，現(xiàn)在的CBD卷出了新高度，天樾璽是濱江CBD產(chǎn)品力的“孤勇者”，時(shí)代濱江瑧品是甌江的“弄潮兒”，華潤(rùn)瑞府如果再?zèng)]有爆點(diǎn)博眼球，二期突出重圍的壓力非常大。

根據(jù)溫州房管網(wǎng)顯示，華潤(rùn)瑞府二期于4月29日加推，毛坯均價(jià)約45047元/㎡，共計(jì)220套住宅房源，截止6月13日下午6點(diǎn)整，去化61套，去化率約28%。（錄入可能有延遲，具體以實(shí)際為準(zhǔn)）

華潤(rùn)瑞府

按照溫州各個(gè)樓盤的慣例，在開盤之后的一個(gè)月左右都會(huì)在房管網(wǎng)陸續(xù)登記備案，所以華潤(rùn)瑞府這一個(gè)半月后的銷售數(shù)據(jù)非常真實(shí)。

而且這個(gè)成交數(shù)據(jù)，是在二期開盤后項(xiàng)目就迅速啟動(dòng)中介，這也可能表明華潤(rùn)對(duì)這個(gè)成績(jī)?cè)陬A(yù)料之中。

再縱觀市面上的所有項(xiàng)目，但凡賣不好，啟動(dòng)分銷是必然。尤其是在這種樓市下沉的時(shí)間段，房企的“武器”本就不精銳，是渠道給他們提供了足夠的彈藥箱，這里面每一個(gè)中介都是一顆子彈。

可即便是華潤(rùn)瑞府手握著一把“沖鋒槍”，二期的成績(jī)依然沒能殺出重圍，反而成為了整個(gè)濱江CBD近十年豪宅新盤中成交量的新低之一。

這就足以見得，濱江CBD的內(nèi)卷有多慘烈！雖然時(shí)代濱江瑧品和天樾璽二期的開盤都在一兩個(gè)星期左右，還看不到真實(shí)數(shù)據(jù)，但濱江CBD供應(yīng)量充足已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

就像之前的其他板塊，當(dāng)板塊內(nèi)的供應(yīng)量趨于飽和，這種交易就會(huì)演變成買方市場(chǎng)為主導(dǎo)，倒逼開發(fā)商以價(jià)換量。

割肉求生，這也是樓市里最能一針見血的效果！

圖源：溫州國(guó)資

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當(dāng)然，濱江CBD作為溫州樓市最后的防線，降價(jià)是一件非常微妙的事情，也是必然的結(jié)果，畢竟如今像杭州的杭州壹號(hào)院、上海的翠湖天地等豪宅都已經(jīng)在降價(jià)，那溫州的豪宅降價(jià)還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

只是一旦降價(jià)就意味著溫州樓市的天花板都塌了，相信不到萬(wàn)不得已，濱江CBD的項(xiàng)目，誰(shuí)都不愿意做這個(gè)降價(jià)的排頭兵！

既然利用分銷破局之路的效果甚微，以實(shí)景開放的噱頭又能否一馬當(dāng)先？

從華潤(rùn)瑞府公布的實(shí)景來(lái)看，排面十足，但這也僅僅只是濱江CBD豪宅的標(biāo)配。天樾璽一期能夠走出獨(dú)立行情，除了頂奢配置和產(chǎn)品差異化，離不開的另一個(gè)原因則是缺少競(jìng)爭(zhēng)的一家獨(dú)大。

天樾璽一期實(shí)景圖

如今華潤(rùn)瑞府深陷板塊內(nèi)卷，憑借公開的實(shí)景大門和會(huì)所能否擊中購(gòu)房者的心理防線，現(xiàn)在還無(wú)法證實(shí)，但從溫州另一個(gè)大門也非常豪橫的建發(fā)翰林九境還是能窺得一二。

當(dāng)年，翰林九境的大門+實(shí)景示范區(qū)一經(jīng)開放就瞬間吸引住了眼球，這斥資過億的投資秒殺迄今為止的一眾剛需改善盤。

只是盡管這個(gè)項(xiàng)目的門頭極具震撼，但銷售成績(jī)卻配不上這震撼的門頭，否則也不會(huì)淪落到一降再降，依然很難賣的慘狀。

建發(fā)翰林九境實(shí)景圖

華潤(rùn)瑞府實(shí)景圖丨圖源：抖音

所以從天樾璽和翰林九境兩個(gè)樓盤可以看出，天樾璽一期賣得好，靠的不是門頭，而翰林九境賣不好也說(shuō)明，門頭靠不住。

所以華潤(rùn)瑞府依靠大門+會(huì)所能否搶占濱江CBD的市場(chǎng)份額還需要時(shí)間來(lái)證明，但若是僅以產(chǎn)品力而言，華潤(rùn)的優(yōu)勢(shì)并不明顯。

正如溫州某地產(chǎn)自媒體對(duì)華潤(rùn)產(chǎn)品的評(píng)價(jià)一樣，華潤(rùn)之前在溫州，是“標(biāo)準(zhǔn)化”流水線生產(chǎn)的代表，而華潤(rùn)瑞府正在經(jīng)歷一次產(chǎn)品轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。

流水線產(chǎn)品，顧名思義！

一套圖紙走全國(guó)，從拿地到開盤，復(fù)制黏貼，主打的就是短平快。

雖然這個(gè)行業(yè)進(jìn)入固化期，地產(chǎn)人心氣在衰竭，創(chuàng)新力也在倒退，但豪宅和改善的分水嶺就是一個(gè)差異化，所以這對(duì)于華潤(rùn)在溫州開發(fā)的產(chǎn)品能不能升級(jí)一個(gè)版本，是一次非常大的挑戰(zhàn)！

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當(dāng)然，華潤(rùn)瑞府此次的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)值得肯定，但能否跟天樾璽還有時(shí)代濱江瑧品掰手腕，同樣也有令人擔(dān)心的地方。

華潤(rùn)2012年入溫，應(yīng)該是比其他兩個(gè)項(xiàng)目更懂溫州人的需求，但華潤(rùn)之前在溫州開發(fā)的諸多項(xiàng)目，卻大都出現(xiàn)了或多或少的維權(quán)。

據(jù)這十年來(lái)的公開報(bào)道，華潤(rùn)萬(wàn)象城、華潤(rùn)萬(wàn)象府、華潤(rùn)金悅瀾灣、南湖華潤(rùn)溫州萬(wàn)象天地、華潤(rùn)江濱萬(wàn)象天地、華潤(rùn)鹿島萬(wàn)象天地這些項(xiàng)目或因裝修品質(zhì)、公區(qū)減配、貨不對(duì)板、外立面不平整、地暖區(qū)別對(duì)待等諸多問題維權(quán)。

圖源：溫州報(bào)道 

即便是沒有出現(xiàn)維權(quán)的華潤(rùn)九悅，但網(wǎng)絡(luò)上一直也存在對(duì)九悅戶型設(shè)計(jì)、裝修品質(zhì)的詬病。

相比于當(dāng)年的時(shí)代濱江上品，時(shí)代更懂得拿捏溫州政策，開創(chuàng)豪宅1000元/㎡裝標(biāo)先河，這對(duì)于豪宅業(yè)主而言，想砸就砸，也沒有多心疼。

而華潤(rùn)九悅3000元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)比上不足，比下有余，讓豪宅業(yè)主左右為難？

不過好在華潤(rùn)瑞府和時(shí)代濱江瑧品此次都是毛坯交付，到底最后誰(shuí)技高一籌，值得期待。

4

開發(fā)商以地段吸引客戶，以產(chǎn)品打動(dòng)人心，那說(shuō)到底，也需要市場(chǎng)一片向好的行情托底，才能引爆市場(chǎng)。

而濱江CBD卻早已經(jīng)被當(dāng)下萎靡的市場(chǎng)裹挾其中！

根據(jù)溫州豪宅的數(shù)據(jù)顯示，5月份豪宅的成交量相比以往更慘，濱江CBD有不少贈(zèng)送面積的樓盤都已經(jīng)出現(xiàn)了零成交。

圖源：溫州豪宅

最明顯的就是華潤(rùn)萬(wàn)象天地，曾經(jīng)當(dāng)月最高成交記錄達(dá)十幾套，但在5月份卻一套未成交，這個(gè)曾經(jīng)也是豪宅的項(xiàng)目，經(jīng)常為例成交榜第一，現(xiàn)在一落千丈確實(shí)讓人大感意外。

其次就是華潤(rùn)九悅，做為次新房市場(chǎng)新晉豪宅的代表之一。在4月份成交了4套6#182㎡的高樓層房源，均價(jià)在5.4-5.8萬(wàn)元/㎡左右。而5月份僅成交了一套6#182㎡的高樓層房源，含車位單價(jià)在5萬(wàn)元/㎡出頭。

華潤(rùn)九悅不管是價(jià)格還是成交量都出現(xiàn)了明顯下幅！

而濱江CBD的另一個(gè)新晉豪宅項(xiàng)目碧桂園濱江壹號(hào)在5月份并沒有成交，但從前四個(gè)月的成交情況來(lái)看，房東基本都是虧利息在賣。（具體數(shù)據(jù)可看之前文章：天量供應(yīng)！溫州濱江CBD也扛不住了，價(jià)格促銷戰(zhàn)或?qū)ⅠR上就來(lái)...）

華潤(rùn)九悅和碧桂園濱江壹號(hào)都是板塊內(nèi)交付不久的新晉豪宅，所形成的價(jià)格體系也最能代表市場(chǎng)對(duì)豪宅的接受度，如今兩個(gè)項(xiàng)目量?jī)r(jià)齊降，這對(duì)新房市場(chǎng)也是一場(chǎng)非常巨大的沖擊。

那這三大在售豪宅最后的成交情況，又會(huì)是誰(shuí)在墊底？又會(huì)是誰(shuí)先降價(jià)？我們拭目以待。

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