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隨著4月最后1宗地塊的成功出讓，“金三銀四”北京土地市場迎來完美收官。4月29日，經過215輪競價，中鐵建以7.755億元、溢價率21.94%競得通州梨園鎮(zhèn)6007地塊。值得一提的是，出讓文件顯示，該宗地塊將推廣新建住宅街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。業(yè)內視其為“好房子”標準在社區(qū)規(guī)劃層面的創(chuàng)新探索。

“好房子”政策通過放寬得房率、層高、陽臺配置等技術指標，為房企產品迭代打開突破口，直接催化土地市場熱度攀升。北京商報記者梳理發(fā)現，“金三銀四”期間北京土地成交額約為235.86億元，同比激增176.34%。在優(yōu)質地塊供應節(jié)奏加快的助推下，房企拿地積極性顯著提升——以海淀區(qū)為例，年內已成交3宗宅地且另有3宗待拍，6宗地塊的供應量創(chuàng)2022年以來區(qū)域新高，核心區(qū)域土地價值持續(xù)釋放。

215輪競價、溢價率21.94%

出讓文件顯示，通州梨園鎮(zhèn)強力家居土地一級開發(fā)項目FZX-0303-6007地塊土地面積約1.27萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模約2.17萬平方米。

據悉，該宗地塊共吸引中鐵建、招商蛇口、中能建、康潤共計4家房企報名并報價。競價環(huán)節(jié)，中鐵建、招商蛇口、中能建、康潤輪番舉牌，歷經215輪激烈角逐，中鐵建最終以7.7552億元總價、21.94%溢價率突圍，斬獲通州梨園鎮(zhèn)6007地塊。

從位置上來看，該宗地塊位于東六環(huán)內，城市副中心西南部，東六環(huán)內，屬于城市副中心03組團03街區(qū)，與1號線八通線梨園站直線距離約500米，周邊生活配套齊全。地塊周邊有梨園主題公園、通州云景公園、中醫(yī)藥大學東直門醫(yī)院(通州院區(qū))、史家小學(通州分校)、貴友大廈(通州店)等。

值得一提的是，本次出讓規(guī)則中明確，新建住宅推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。推動建設開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)。制定打開封閉住宅小區(qū)和單位大院的鼓勵政策，疏通道路“毛細血管”，提升城市通透性和微循環(huán)能力。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，通州此次推廣街區(qū)制可有效通過公共資源開放共享打破社區(qū)封閉性，提升土地利用效率。此外，打破傳統(tǒng)封閉式大院模式，形成小尺度街區(qū)單元以增強社區(qū)互動性。并且，優(yōu)化了城市支路空間配置，減少低效用地，構建更符合現代居住需求的開放式社區(qū)形態(tài)。

北京商報記者梳理發(fā)現，推廣街區(qū)制并非首次，根據公開資料顯示，2016年6月，位于地鐵9號線郭公莊車輛段北側一處公共租賃住房項目首次采用“開放街區(qū)、組團圍合、混合功能”的設計理念。

此次再提推廣街區(qū)制，得益于“好房子”政策的出臺。在中國城市房地產研究院院長謝逸楓看來，推廣街區(qū)制是對“好房子”標準中提到的增配鄰里共享公共空間、跨城市支路空間利用的實踐。

謝逸楓表示，通過開放式街區(qū)設計，為業(yè)主拓展共享公共空間，提升生活娛樂體驗。同時，通過公共空間運營(如廣告牌收益)創(chuàng)造額外收入，這部分收入結余可用于抵扣物業(yè)管理費用，從而減輕業(yè)主經濟負擔。最終，街區(qū)制實踐將通過優(yōu)化居住成本結構與公共資源獲取，切實增強業(yè)主的居住獲得感與幸福感。

合碩機構首席分析師郭毅補充道，通州梨園鎮(zhèn)地塊推廣住宅街區(qū)制的規(guī)劃實踐，與北京城市副中心高含綠量的空間特質深度契合。開放街區(qū)制通過消解社區(qū)物理邊界，促進居住空間與周邊綠色基礎設施的有機融合，構建從社區(qū)微環(huán)境到園區(qū)、街區(qū)的多層次開放共享體系。這種空間模式不僅強化了城市副中心“藍綠交織、水城共融”的生態(tài)底色，更通過綠色空間網絡化滲透，精準呼應了副中心建設國家綠色發(fā)展示范區(qū)的戰(zhàn)略定位。

購房需求轉變驅動產品升級

“好房子”政策對于未來新建住宅標準的放寬，為房企在打造產品上提供了更多的可能性，直接增加了房企的信心，帶動了房企拿地的積極性。

北京商報記者梳理發(fā)現，3月18日及4月8日成功出讓的海淀樹村、通州八里橋2宗地塊均呈現激烈競拍態(tài)勢。其中，海淀樹村地塊吸引10家房企報名，經265輪鏖戰(zhàn)后由中海以75.02億元、溢價率27.93%競得；通州八里橋地塊則吸引招商蛇口、綠城中國、中海3家房企獨立參拍及中國金茂+東亞新華聯(lián)合體競價，線下競價環(huán)節(jié)歷經150余輪舉牌，最終招商蛇口以27.082億元、溢價率16.28%突圍。

郭毅分析稱，從宏觀政策層面來看，中央房地產調控基調從“止跌回穩(wěn)”轉向“企穩(wěn)回升”，持續(xù)釋放政策暖意，為市場注入強心劑。此外，北京樓市呈現量價共振特征，二手房與新房成交回暖形成需求端支撐。購房者從“有得住”到“住得好”購房需求的轉變，也與“好房子”政策相符合，進一步推動房企打造優(yōu)質房源。

謝逸楓補充道，“好房子”政策提升了優(yōu)質地塊的市場價值，促使房企為搶占產品力先機，激烈爭奪核心區(qū)域土地資源。優(yōu)質地塊具備高利潤兌現潛力，契合開發(fā)商對高利潤、短周期的需求，尤其在限價政策寬松背景下，項目溢價空間顯著提升。同時，北京樓市結構性回暖，高端改善需求持續(xù)釋放，“好房子”產品去化速率與價格標桿效應遠超普通住宅，進一步強化了房企對優(yōu)質地塊的拿地意愿。

例如，2024年10月招商蛇口在通州摘得的梨園鎮(zhèn)強力家居土地一級開發(fā)項目FZX-0303-600地塊，后續(xù)打造出招商云璟攬閱。該項目在戶型設計上便按照“好房子”標準打造，配置有南向陽臺、飄窗及北側設備平臺等，為客戶提供更多可利用空間。

從土地出讓節(jié)奏來看，2025年“金三銀四”期間，北京土地市場共成功出讓4宗地塊。其中，包含通州八里橋、梨園鎮(zhèn)2宗地塊，海淀樹村及朝陽平房鄉(xiāng)、孫河組團地塊各1宗。與2024年同期出讓的5宗地塊基本持平。

土地市場開啟新周期

在作為房地產行業(yè)傳統(tǒng)銷售旺季的“金三銀四”，北京土地市場呈現量價齊升態(tài)勢。

據北京商報記者統(tǒng)計，2025年3—4月，北京土地成交額約235.86億元，相比2024年同期約85.35億元，增長176.34%，市場活躍度顯著提升。

這一增長背后，既有房企對優(yōu)質地塊的激烈爭奪，也反映出核心區(qū)域的土地價值。

4月28日，北京年內首宗百億級地塊——朝陽平房鄉(xiāng)、孫河組團組合地塊成功出讓。該地塊采用“宅地+商業(yè)”組合供應模式，由中建智地、金茂、越秀、朝陽城發(fā)聯(lián)合體以126億元摘得。與此同時，北京核心區(qū)域海淀區(qū)的土地供應節(jié)奏明顯加快。北京商報記者梳理發(fā)現，截至4月末，海淀區(qū)已成功出讓3宗住宅用地，另有3宗已知地塊計劃年內出讓。

根據北京市規(guī)自委公告，海淀半壁店地塊將于5月20日公開競價，寶山村2宗地塊亦于5月25日啟動預申請。至此，2025年海淀區(qū)已成交及擬供應地塊總數已達6宗。

從海淀歷年土地供應量來看，呈現區(qū)域土地市場集中放量態(tài)勢。具體來看，2022—2024年北京海淀區(qū)域出讓的地塊分別為3宗、2宗、5宗。

從數據不難看出，自2024年起，北京持續(xù)加大優(yōu)質地塊的供應量。郭毅表示，房企更聚焦于同時滿足三大核心要素的地塊：區(qū)域市場邏輯清晰且客戶基礎穩(wěn)固，項目周轉效率高且去化周期可控，土地總價門檻適中且資金占用壓力可控。此類地塊因兼具安全邊際與收益預期，成為房企競相爭奪的焦點。

謝逸楓認為，當前北京樓市企穩(wěn)信號持續(xù)釋放，部分區(qū)域新房成交活躍度顯著提升，市場需求韌性逐步顯現；限購政策存在進一步優(yōu)化空間，市場對政策松綁預期持續(xù)升溫，為土拍市場注入積極預期；房企銷售回款改善，現金流狀況邊際修復，疊加融資環(huán)境寬松，為土地投資提供資金保障；房價平穩(wěn)上漲預期強化，房企對資產價值提升形成正向反饋，拿地積極性進一步被激活。多重因素共振下，北京土拍市場高熱度行情有望延續(xù)。